大坂直美爆冷出局

新政来了,以后每月还的房贷会增加吗?看权威部门解读
分类:产业新闻 浏览:2012次

8月(yue)25日,中国央行发布公告(gao)调整(zheng)新(xin)发放(fang)商业性个人住房贷(dai)款(kuan)利率,自2019年10月(yue)8日起(qi)施行。

调整是因(yin)为,改革完善贷(dai)款市(shi)场(chang)报价利率(lv)(LPR)形成(cheng)机制后(hou),个人(ren)住房贷(dai)款定价基准也(ye)需从贷(dai)款基准利率(lv)转换为LPR。

“专业(ye)术语太强,看不懂(dong)!”很多网(wang)友看完公(gong)告(gao)后纷(fen)纷(fen)表(biao)示,“有课代表(biao)出来解释(shi)一下(xia)啥意思吗?”

“房(fang)贷利率是变(bian)高了还是降了?”

这(zhei)是网友(you)关注度最高(gao)的(de)问题。

根据公告,自(zi)2019年10月8日起,新发(fa)放商业性个(ge)人住房贷(dai)款利(li)率(lv)以最近一个(ge)月相应期限的贷(dai)款市(shi)场报价利(li)率(lv)(LPR)为定价基(ji)准加(jia)点(dian)形(xing)成(cheng)。

而2019年10月8日前,已发(fa)放(fang)的(de)商业性个人住(zhu)房(fang)贷(dai)款(kuan)和已签订(ding)合同但未发(fa)放(fang)的(de)商业性个人住(zhu)房(fang)贷(dai)款(kuan),仍按原合同约定执行。

中国人(ren)(ren)民银行有关负责(ze)人(ren)(ren)表示,定价(jia)基准(zhun)转换后,全国范围内新发放首套(tao)(tao)个人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房贷款利(li)率不得(de)低于(yu)相(xiang)应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二(er)套(tao)(tao)个人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房贷款利(li)率不得(de)低于(yu)相(xiang)

期限LPR加60个基点(按8月20日5年(nian)期以上(shang)LPR计算为5.45%),与当(dang)前(qian)我国个人住房贷款(kuan)实(shi)际最低利率水平基本相当(dang)。

8月(yue)20日,全国(guo)银(yin)行(xing)间同业拆借中心首次发布新(xin)的LPR,一年(nian)期LPR4.25%,比原来基(ji)准(zhun)利率降(jiang)10个(ge)基(ji)点,比以(yi)前老的LPR降(jiang)6个(ge)基(ji)点;五年(nian)期以(yi)上LPR为(wei)4.85%。

在上述新政实施(shi)前,目前房(fang)贷(dai)的贷(dai)款(kuan)基准(zhun)利(li)率是:一至五年(含五年)期限的为(wei) 4.75%,五年以(yi)上期限的为(wei) 4.90%。由(you)于(yu)绝大多数房(fang)贷(dai)期限都是五年以(yi)上,4.90%成为(wei)民(min)众(zhong)所(suo)熟悉的买房(fang)贷(dai)款(kuan)基准(zhun)利(li)率。

即,如(ru)果按贷款(kuan)期限5年以(yi)上计算,新政实施后,首(shou)套房的利率(lv)下限4.85%,相(xiang)比之前4.90%的基(ji)准利率(lv)降低了5个基(ji)点。

但是实(shi)际操作中(zhong),目前,按照显(xian)性或者隐形规定,一般(ban)首(shou)套房(fang)贷利率不(bu)低于(yu)基准(zhun)利率的9折,二套房(fang)一般(ban)不(bu)低于(yu)基准(zhun)利率的1.1倍,由此(ci)计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后,房贷利(li)率折扣优(you)惠基本销声匿迹(ji),更多是(shi)采取了利(li)率上浮措施。数据显(xian)示,2019年7月,全国首套(tao)房贷款平均利(li)率为5.44%,二套(tao)房贷款平均利(li)率为5.76%。

也就是说,目(mu)前银行实际的(de)(de)房贷利(li)率高(gao)于(yu)现(xian)行的(de)(de)房贷基准利(li)率(4.9%),也高(gao)于(yu)即将实施的(de)(de)新政的(de)(de)利(li)率下限(首套(tao)房利(li)率下限4.85%)。

房贷利率未来会(hui)下降吗(ma)?

LPR下(xia)降了,新房(fang)贷(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)限也(ye)比以(yi)前基准(zhun)利(li)(li)率(lv)(lv)低,岂不是房(fang)贷(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)也(ye)下(xia)降?对此,日前央行副行长刘(liu)国(guo)强表示,房(fang)贷(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)由参考(kao)基准(zhun)利(li)(li)率(lv)(lv)变为参考(kao)LPR,但(dan)最(zui)后出(chu)来的贷(dai)款利(li)(li)率(lv)(lv)水平要保(bao)持基本(ben)稳定。

此次央行公告也明确,为落实好“房子(zi)是(shi)用(yong)来(lai)住的,不是(shi)用(yong)来(lai)炒的”定位(wei)和房地产市场(chang)长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷(dai)款利率水平基本稳定。

“根据(ju)央行的规定,如果LPR利率(lv)下(xia)调,首套、二套房贷的最低(di)利率(lv)自然(ran)也(ye)会(hui)(hui)随之下(xia)调。”房贷分(fen)析(xi)师李万(wan)赋表示,但这仅指最低(di)利率(lv),实际发(fa)放的利率(lv)还会(hui)(hui)受调控政策(ce)、银行信贷资源的影(ying)响。

交(jiao)通(tong)银行金融(rong)研究中心首(shou)席金融(rong)分析(xi)师鄂永健(jian)表示(shi),一是(shi)新机制下(xia)新发放个人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)贷(dai)款利率基本不变(bian);二是(shi)央行各地(di)分支行会(hui)结(jie)合各地(di)情况,规定加点(dian)下(xia)限。因此,新的个人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)贷(dai)款利率得以(yi)保持稳定,既不下(xia)降,也(ye)不会(hui)明显增加利息负担(dan)。该举措避免房(fang)地(di)产(chan)市场过(guo)热,充(chong)分体现了不以(yi)刺(ci)(ci)激房(fang)地(di)产(chan)为短(duan)期刺(ci)(ci)激手段的意(yi)图。

新机制下(xia),房(fang)贷(dai)利率(lv)没(mei)(mei)有变(bian)化(hua),存(cun)量和增(zeng)加都基(ji)本没(mei)(mei)有变(bian)化(hua)。目(mu)前(qian)看(kan)大部(bu)分城(cheng)市的房(fang)贷(dai)利率(lv)、放款(kuan)周(zhou)期基(ji)本平(ping)稳,有轻(qing)微波动(dong),但(dan)主流是平(ping)稳。

“预计执行利率(lv)(lv)短期(qi)内很难出现显著(zhu)的(de)、普遍(bian)性(xing)下(xia)降。”房(fang)贷分析师李万赋认为,从短期(qi)的(de)实际利率(lv)(lv)水平来(lai)看,新政仅会对极(ji)少数最(zui)优质的(de)客户产生轻微影响,对绝大(da)部分购房(fang)人(ren)来(lai)说(shuo),影响不(bu)大(da)。

有(you)一点值得关注的(de)是,根据李万赋的(de)计(ji)算,执(zhi)行新政后(hou),二(er)套房(fang)(fang)贷(dai)最低利(li)率(lv)将由5.39%上升为5.45%。未来一段时间二(er)套房(fang)(fang)房(fang)(fang)贷(dai)利(li)率(lv)可能(neng)会(hui)呈现上升趋势,对(dui)房(fang)(fang)地产市场销(xiao)售将会(hui)产生一定的(de)抑制作用。

业内专家认(ren)为,从下半年的情况看,考虑到政(zheng)策(ce)依然从紧,实际上(shang)具体(ti)的贷款利率只会上(shang)调,而不会下调。

未(wei)来房(fang)贷利率(lv)或(huo)呈现因(yin)人而异现象

业内专家(jia)还表示,央(yang)行利率改革不能简单理解为利率上升(sheng)或(huo)下调,而应(ying)该理解为未来(lai)贷(dai)款的定价(jia)将更(geng)具市场化。

根据(ju)央行(xing)(xing)公告,人(ren)(ren)民银行(xing)(xing)省一级分支机构(gou)在国家(jia)统一的信贷(dai)(dai)政策基础上,根据(ju)当地房地产市场形势(shi)变化,确(que)定(ding)辖区内首套和(he)二套商业性个人(ren)(ren)住房贷(dai)(dai)款利(li)率加(jia)点(dian)下限。银行(xing)(xing)业金融(rong)机构(gou)应根据(ju)各省级市场利(li)率定(ding)价自律(lv)机制确(que)定(ding)的加(jia)点(dian)下限,结合(he)本机构(gou)经营情况、客户风(feng)险(xian)状(zhuang)况和(he)信贷(dai)(dai)条件等(deng)因素,明确(que)商业性个人(ren)(ren)住房贷(dai)(dai)款利(li)率定(ding)价规则,合(he)理确(que)定(ding)每笔贷(dai)(dai)款的具体(ti)加(jia)点(dian)数值。

在(zai)业内专(zhuan)家看来(lai)(lai),未来(lai)(lai)房贷的(de)(de)(de)计算或呈现因人而(er)异、因额度而(er)异、因市场而(er)异的(de)(de)(de)现象。在(zai)实际(ji)操作(zuo)过(guo)程(cheng)中,一些房价上涨过(guo)快的(de)(de)(de)城市,未来(lai)(lai)将可以适当(dang)在(zai)央行标准下,进行基点的(de)(de)(de)上调(diao)。此类上调(diao)最(zui)后也会影(ying)响到具(ju)体商(shang)业银(yin)行房贷部门的(de)(de)(de)贷款(kuan)利率(lv)。

此(ci)外(wai),根据新政,未来借款人(ren)申请商(shang)(shang)业性个人(ren)住(zhu)房贷款时,可与银行业金融机(ji)构协商(shang)(shang)约定利率重定价(jia)周(zhou)(zhou)期,重定价(jia)周(zhou)(zhou)期最(zui)短为1年。

业(ye)内专(zhuan)家认为,明(ming)确(que)(que)购房(fang)(fang)者(zhe)可(ke)约定(ding)(ding)利(li)率重定(ding)(ding)价周期,其含(han)义是未(wei)来房(fang)(fang)贷的(de)按揭贷款利(li)率计算,可(ke)以基于购房(fang)(fang)者(zhe)的(de)需要(yao)(yao)进(jin)行微调(diao),但需要(yao)(yao)提前(qian)约定(ding)(ding)定(ding)(ding)价周期,同时也需要(yao)(yao)明(ming)确(que)(que)定(ding)(ding)价的(de)基准利(li)率。这一(yi)规定(ding)(ding)将有助于形(xing)成更多样(yang)的(de)贷款利(li)率计算方(fang)式,后续也将成为银行房(fang)(fang)贷工作人员需要(yao)(yao)积(ji)极和购房(fang)(fang)者(zhe)协调(diao)的(de)地方(fang)。

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革命者
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